คำตอบสั้น
ที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ เพราะ ส.ป.ก. เป็นสิทธิทำกินที่โอนได้จำกัดเฉพาะทางมรดกแก่ทายาทเกษตรกร ส่วน ภ.บ.ท.5 เป็นแค่หลักฐานเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ จะขายฝากได้ต้องเป็นเอกสารที่จดทะเบียนได้ เช่น โฉนด (น.ส.4) หรือ น.ส.3ก
อยากรู้ว่าโฉนดของคุณได้วงเงินเท่าไร
หลักง่าย ๆ ก่อนอื่น: ขายฝากต้องจดทะเบียนได้
ขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีผลตามกฎหมายก็ต่อเมื่อจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น ดังนั้นคำถามว่า "ที่ดินแบบนี้ขายฝากได้ไหม" ให้ย้อนกลับมาที่หลักเดียว คือเอกสารของแปลงนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่จดทะเบียนได้หรือไม่ เช่น โฉนด (น.ส.4) หรือ น.ส.3ก ถ้าใช่ เดินหน้าต่อได้ ถ้าไม่ใช่ ต่อให้ครอบครองทำกินมานานแค่ไหนก็จดขายฝากไม่ได้
ที่ดิน ส.ป.ก. ทำไมขายฝากไม่ได้
ที่ดิน ส.ป.ก. คือที่ดินที่รัฐจัดสรรให้เกษตรกรมี "สิทธิทำกิน" ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มของผู้ถือ สิทธินี้โอนต่อได้จำกัดเฉพาะทางมรดกแก่ทายาทที่เป็นเกษตรกรเท่านั้น จะนำไปซื้อขายหรือจดขายฝากให้บุคคลทั่วไปไม่ได้ ใครชักชวนให้ทำสัญญาขายฝากที่ดิน ส.ป.ก. กันเองนอกระบบ ให้ถอยทันที เพราะสัญญาแบบนั้นไม่ใช่ขายฝากตามกฎหมาย เสี่ยงเสียทั้งเงินทั้งสิทธิโดยไม่มีอะไรคุ้มครอง และอย่าหลงคำชวนทำนอง "ถือสัญญาไว้ก่อน เดี๋ยววันหนึ่งออกโฉนดแล้วค่อยโอน" เพราะไม่มีใครรับประกันได้เลยว่าวันนั้นจะมาถึงจริง
ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ
หลายคนเข้าใจผิดว่า ภ.บ.ท.5 คือโฉนดแบบหนึ่ง จริง ๆ แล้วมันเป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ บอกแค่ว่าใครเป็นผู้เสียภาษีสำหรับการใช้ที่ดินแปลงนั้น ไม่ได้รับรองว่าผู้ถือมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองตามกฎหมายแต่อย่างใด เมื่อไม่ใช่เอกสารสิทธิ จึงนำไปจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้เลย ถ้ามีใครบอกว่ารับซื้อฝากที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้ ให้ตั้งคำถามทันทีว่าเขาจะพาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้อย่างไร ในเมื่อตัวเอกสารไม่เปิดช่องให้ทำ
ที่ดินไม่มีโฉนดแบบอื่น เช็คยังไงดี
เอกสารเกี่ยวกับที่ดินในไทยมีหลายแบบและให้สิทธิไม่เท่ากัน วิธีที่ชัวร์ที่สุดคือถือเอกสารไปสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ว่าแปลงนี้จดทะเบียนขายฝากได้หรือไม่ หรือปรึกษาทนายความก่อนตกลงอะไรกับใคร และระวังไว้เสมอ
ถ้าทรัพย์ของคุณมีโฉนดหรือ น.ส.3ก อยู่แล้ว และอยากรู้ว่าขายฝากได้วงเงินประมาณเท่าไหร่ ส่งข้อมูลมาให้ทีมได้ทุนช่วยประเมินเบื้องต้นได้ เราดูแลทุกดีลให้จบอย่างถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน
ใครอ้างว่า "จดทะเบียนไม่ได้ แต่ทำสัญญากันเองได้ ปลอดภัยเหมือนกัน" อย่าเชื่อ เพราะขายฝากที่ไม่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้รับความคุ้มครองแบบขายฝากตามกฎหมาย
อย่าวางโฉนดหรือเอกสารตัวจริงไว้กับใครโดยไม่มีการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง
ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน