เอกสารและขั้นตอนจดทะเบียนขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ฉบับเตรียมตัวจริง

เอกสารที่ต้องเตรียม เช็กให้ครบก่อนออกจากบ้าน

โฉนดที่ดินตัวจริง

บัตรประชาชนตัวจริง

ทะเบียนบ้านตัวจริง

ทะเบียนสมรส หรือใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล ถ้ามี

หนังสือยินยอมคู่สมรส กรณีทรัพย์เป็นสินสมรส

จุดที่คนพลาดบ่อย

จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุดคือชื่อในโฉนดกับบัตรประชาชนไม่ตรงกัน เพราะเปลี่ยนชื่อหรือเปลี่ยนนามสกุลหลังแต่งงาน ถ้าเป็นแบบนี้ต้องพกใบเปลี่ยนชื่อหรือทะเบียนสมรสไปด้วยเสมอ ไม่งั้นอาจเสียเที่ยว และควรนัดเวลากับผู้รับซื้อฝากให้ชัด ไปถึงแต่เช้าเพื่อกดคิว เผื่อเวลาไว้ทั้งวันเลยยิ่งดี เพราะบางวันคิวแน่นมาก

ขั้นตอน ณ สำนักงานที่ดิน เกิดอะไรขึ้นบ้าง

1. ทั้งสองฝ่ายไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ กดคิวแล้วยื่นคำขอจดทะเบียนขายฝากกับเจ้าหน้าที่

2. เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสาร ตรวจสอบโฉนด และสอบถามให้แน่ใจว่าทั้งสองฝ่ายสมัครใจและเข้าใจสัญญา

3. เจ้าหน้าที่คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีจากราคาประเมินทุนทรัพย์

4. อ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนลงชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ โดยเฉพาะจำนวนสินไถ่และกำหนดไถ่ ซึ่งตกลงกันได้ตั้งแต่ 1-10 ปี

5. ชำระค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงในโฉนด แล้วจึงส่งมอบเงินกันให้เรียบร้อยก่อนแยกย้าย

ก่อนกลับบ้าน

ก่อนกลับ ขอสำเนาสัญญาขายฝากฉบับจดทะเบียนมาเก็บไว้กับตัว และจดวันครบกำหนดไถ่ลงปฏิทินทันที สองอย่างนี้จะช่วยเราได้มากที่สุดในวันข้างหน้า

ค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน มีอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อย่างใดอย่างหนึ่ง โดยทั่วไปเข้าเกณฑ์ 3.3% เมื่อถือครองทรัพย์มาไม่เกิน 5 ปีและไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร

ตัวอย่างคำนวณค่าใช้จ่าย

ลองคำนวณคร่าว ๆ ให้เห็นภาพ ถ้าราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 1,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% คือ 20,000 บาท ส่วนอากรแสตมป์ 0.5% คือ 5,000 บาท หรือถ้าเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ก็คือ 33,000 บาท ในทางปฏิบัติ สองฝ่ายมักตกลงกันไว้ก่อนว่าใครรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนไหน ควรคุยเรื่องนี้ให้จบตั้งแต่ตอนตกลงดีล แล้วคิดเป็นต้นทุนรวมก่อนตัดสินใจ

เตรียมตัวแบบมือโปร

ก่อนวันนัด ถ่ายสำเนาเอกสารทุกใบเก็บไว้ ตรวจว่าตัวเลขวงเงิน จำนวนสินไถ่ และผลตอบแทนตรงกับที่คุยกันไว้ โดยผลตอบแทนรวมต้องไม่เกินเพดานกฎหมาย 15% ต่อปี และย้ำอีกครั้งว่าการขายฝากที่ถูกต้องต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่าทำสัญญากันเองนอกระบบเด็ดขาด อีกเรื่องเล็กแต่สำคัญคือเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายวันจริงไว้ให้พอ จะได้ไม่สะดุดหน้าเคาน์เตอร์ ถ้าอยากมีคนช่วยดูทุกขั้นตอน ทีมได้ทุนช่วยเตรียมเอกสาร นัดหมาย และไปดูแลถึงสำนักงานที่ดินให้จนจบดีล

บทความที่เกี่ยวข้อง