คำตอบสั้น
ค่าใช้จ่ายหลักของการขายฝากกับได้ทุนมี 3 กลุ่ม — (1) ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์มของได้ทุน 5% ของวงเงิน (2) ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมกรมที่ดินโดยประมาณ 6.3% ของวงเงิน ซึ่งรวมค่าจดทะเบียน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (3) ดอกเบี้ย (สินไถ่ส่วนเพิ่ม) ไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย สองรายการแรกหักจากเงินที่ได้รับในวันจดทะเบียน เช่น วงเงิน 1,000,000 บาท ได้รับเงินสดสุทธิประมาณ 887,000 บาท ทุกรายการเปิดเผยเป็นตัวเลขก่อนเซ็นสัญญา
อยากรู้ว่าโฉนดของคุณได้วงเงินเท่าไร
1. ค่าใช้จ่ายที่หักจากเงินที่ได้รับ ณ วันจดทะเบียน
ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์มของได้ทุน 5% ของวงเงิน — ค่าประเมินทรัพย์ จัดเตรียมเอกสาร จับคู่ผู้ลงทุน และดูแลถึงวันจดทะเบียน (หักจากเงินที่ได้รับ)
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ตามเกณฑ์กรมสรรพากร (ยิ่งถือครองนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น): เฉพาะกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี — ถ้าไม่เข้าเกณฑ์นี้ เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ซ้ำกัน)
รวมค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมกรมที่ดินโดยประมาณ 6.3% ของวงเงิน — เป็นค่าประมาณ ตัวเลขจริงขึ้นกับเงื่อนไขของทรัพย์ คำนวณให้เห็นครบก่อนวันโอน
2. ดอกเบี้ย (สินไถ่ส่วนเพิ่ม)
กฎหมายขายฝาก พ.ศ. 2562 กำหนดเพดานชัด: สินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายฝากบวกผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี — คิดง่าย ๆ คือดอกเบี้ยเฉลี่ยห้ามเกิน 1.25% ต่อเดือน บนได้ทุน ดีลส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ 0.75% ต่อเดือน และนักลงทุนต้องแจ้งอัตราจริงในข้อเสนอก่อนเสมอ
3. ตัวอย่างคำนวณ (วงเงินขายฝาก 1,000,000 บาท ราคาประเมิน 1,000,000 บาท)
ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม 5% = 50,000 บาท (หักจากเงินที่ได้รับ)
ค่าจดทะเบียน 2% = 20,000 บาท · ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 33,000 บาท (หรืออากรแสตมป์ 0.5% = 5,000 บาท กรณีไม่เข้าเกณฑ์) · ภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามตารางสรรพากร
สรุปรวมค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมกรมที่ดินโดยประมาณ 6.3% = 63,000 บาท (หักจากเงินที่ได้รับ)
เงินสดสุทธิที่ผู้ขายฝากได้รับประมาณ 1,000,000 − 50,000 − 63,000 = 887,000 บาท
ค่าธรรมเนียมทั้งหมดไม่ถูกนำไปบวกในสินไถ่ — สินไถ่ = เงินต้น + ประโยชน์ตอบแทน (ไม่เกิน 15% ต่อปี) เท่านั้น
4. ค่าใช้จ่ายแอบแฝง 4 แบบที่เจอบ่อย (และวิธีกัน)
วิธีกันที่ได้ผลที่สุด: ขอ "ตัวเลขทุกรายการเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันนัด" — บนได้ทุน ข้อเสนอของนักลงทุนต้องระบุค่าใช้จ่ายครบทุกรายการในระบบ ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้แจ้งล่วงหน้าถือว่านักลงทุนสละสิทธิ์เรียกเก็บ และมีบทลงโทษถึงขั้นระงับสมาชิก
ดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้าที่ไม่ได้บอกก่อน — หักจากเงินที่ได้รับวันโอนทันที
"ค่าดำเนินการ/ค่าปากถุง" ที่ไม่เคยแจ้งไว้ก่อนแล้วโผล่มาวันเซ็น — ค่าบริการทุกรายการต้องระบุเป็นตัวเลขตั้งแต่ก่อนนัดจดทะเบียน
ค่าประกันอัคคีภัยที่บังคับซื้อโดยไม่แจ้ง
การเปลี่ยนตัวเลขหน้างานวันโอน โดยอาศัยว่าลูกค้าจำเป็นต้องใช้เงินแล้ว
5. ไถ่ถอนเสียเท่าไหร่
การไถ่ถอนภายในกำหนดโดยทั่วไปเสียเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์หลักสิบถึงหลักร้อยบาทต่อแปลง ไม่ใช่ 2% เหมือนตอนขายฝาก — ยืนยันยอดกับเจ้าหน้าที่อีกครั้งในวันไถ่
ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน