ระหว่างสัญญาขายฝาก ผู้รับซื้อฝากทำอะไรกับทรัพย์และโฉนดเราได้บ้าง

กรรมสิทธิ์และโฉนดอยู่กับใครระหว่างสัญญา

ขายฝากต่างจากการกู้ทั่วไปตรงที่ เมื่อจดทะเบียนขายฝาก ณ สำนักงานที่ดินแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก และโฉนดตัวจริงจะอยู่ในมือเขาตลอดช่วงสัญญา แต่มีเงื่อนไขสำคัญติดอยู่กับทรัพย์ คือ "สิทธิไถ่" ของเรา ซึ่งตกลงกันได้ตั้งแต่ 1-10 ปี ตราบใดที่ยังไม่พ้นกำหนดไถ่ ทรัพย์ยังไม่ใช่ของเขาแบบขาดลอย และเรามีสิทธิเอาคืนได้เสมอเมื่อนำเงินสินไถ่มาครบ

สิ่งที่ผู้รับซื้อฝากทำได้ตามกฎหมาย

ถือโฉนดตัวจริงไว้ตลอดช่วงสัญญา จนกว่าเราจะไถ่คืน

รับผลตอบแทนตามที่ตกลงกัน ซึ่งกฎหมายคุมเพดานรวมไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือเฉลี่ยไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน

รับเงินสินไถ่เมื่อเราขอไถ่ภายในกำหนด ข้อนี้เป็นหน้าที่ด้วย จะบ่ายเบี่ยงไม่รับไม่ได้ ถ้าเบี้ยว เรามีสิทธิวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน แล้วถือว่าไถ่สำเร็จ

ได้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์เมื่อพ้นกำหนดแล้วเราไม่ใช้สิทธิไถ่ แต่ก่อนถึงจุดนั้น เขาต้องแจ้งเตือนเราเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดตามมาตรา 17 ถ้าไม่แจ้ง ระยะไถ่ขยายให้เราตามกฎหมาย

แล้วเรายังอยู่บ้าน ใช้ที่ดินต่อได้ไหม

ได้ และข้อนี้สำคัญมาก พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 ให้สิทธิผู้ขายฝากอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ในทรัพย์ต่อไปจนพ้นกำหนดไถ่ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่นในสัญญา

ดังนั้นระหว่างสัญญา ผู้รับซื้อฝากจะมาไล่เราออกจากบ้าน เรียกเก็บค่าเช่า หรือเข้ามาใช้ทรัพย์เอง ทั้งที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ ไม่ได้ ถ้าเจอพฤติกรรมแบบนี้ หรือรู้ว่าเขากำลังจะเอาทรัพย์ไปทำอะไรต่อระหว่างที่เรายังมีสิทธิไถ่ ให้เก็บหลักฐานไว้แล้วปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญทันที อย่ารอให้เรื่องบานปลาย

ตกลงให้ชัดตั้งแต่วันเซ็น กันปัญหาทีหลัง

ปัญหาส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดจากกฎหมาย แต่เกิดจากสัญญาที่เขียนไม่ชัด ก่อนจดทะเบียนควรเช็กว่า จำนวนสินไถ่ระบุชัดเจน กำหนดไถ่กี่ปีเขียนตรงกับที่คุยกัน เงื่อนไขการอยู่อาศัยของเราระบุไว้อย่างไร และผลตอบแทนรวมไม่เกินเพดานกฎหมาย ถ้ามีข้อความแปลก ๆ เช่น ให้ส่งมอบทรัพย์ทันที หรือคิดค่าใช้ทรัพย์เพิ่มเติม อย่าเพิ่งเซ็น ให้คนที่รู้กฎหมายช่วยอ่านก่อน ที่ได้ทุน เราตรวจเงื่อนไขสัญญาขายฝากโดยยึดประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์เป็นหลัก ให้ทุกอย่างแฟร์และตรงตามกฎหมายก่อนถึงวันนัดที่สำนักงานที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง