คำตอบสั้น
หลายคนผ่อนบ้านมาหลายปี พอถึงวันที่เงินก้อนพร้อม ก็อยากปิดหนี้ เอาโฉนดคืนมาถือไว้ในมือให้หายกังวล แต่พอลองขอยอดปิดบัญชีจากธนาคารถึงได้รู้ว่าเงินที่ต้องเตรียม ไม่ใช่แค่เงินต้นคงเหลือเท่านั้น ยังมีค่าใช้จ่ายทางการเงินถึงวันไถ่ถอน ค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน และบางกรณีก็มีค่าปรับปิดก่อนกำหนดด้วย แล้วถ้าเงินที่เตรียมไว้ไม่พอ มีทางออกอะไรบ้างที่ทำให้ได้โฉนดคืนโดยไม่ต้องเสียกรรมสิทธิ์? บทความนี้จะตอบทุกคำถามนั้นแบบตรงไปตรงมา
อยากรู้ว่าโฉนดของคุณได้วงเงินเท่าไร
ไถ่ถอนโฉนดจากธนาคารคืออะไร? ทำไมต้องรู้ให้ชัดก่อนลงมือ
การไถ่ถอนโฉนดจากธนาคาร หรือที่เรียกทางการว่า "การไถ่ถอนจำนอง" คือกระบวนการที่ผู้จำนองชำระหนี้ที่ค้างกับธนาคารจนหมดสิ้น เพื่อให้ธนาคารปลดภาระจำนองออกจากโฉนดที่ดินหรือบ้าน ทำให้กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้จำนองเต็มตัวอีกครั้ง เมื่อทำเสร็จแล้ว หลังโฉนดจะไม่มีรายการจดจำนองติดอยู่อีกต่อไป
คำว่า "ไถ่ถอนโฉนด" มีคนค้นหามากถึง 170 ครั้งต่อเดือน และเติบโตกว่า 255% ในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะ 3 เดือนล่าสุดพุ่งขึ้น 129% สะท้อนว่ามีจำนวนผู้ที่ใกล้จะปลดหนี้บ้านหรือมีเงินก้อนพร้อมปิดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และแน่นอนว่าทุกคนที่ค้นหาคำนี้ล้วนอยากรู้ตัวเลขที่แท้จริง ไม่ใช่แค่คำแนะนำกว้าง ๆ
ใครบ้างที่ต้องไถ่ถอนโฉนด?
คนที่ผ่อนบ้านใกล้หมดสัญญาและต้องการปิดหนี้ทั้งหมด
คนที่มีเงินก้อนจากมรดก โบนัส หรือขายทรัพย์สินอื่น และอยากลดภาระค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง
คนที่ต้องการเอาโฉนดไปใช้ค้ำประกันหรือทำธุรกรรมอื่น ๆ โดยไม่มีภาระจำนองติดอยู่
| ประเด็น | รายละเอียด |
|---|---|
| ความหมาย | ชำระหนี้จำนองกับธนาคารทั้งหมดเพื่อปลดภาระออกจากโฉนด |
| ผลลัพธ์ | ได้โฉนดคืนโดยไม่มีภาระจำนอง |
| ค่าใช้จ่ายหลัก | เงินต้นคงเหลือ ค่าใช้จ่ายทางการเงินถึงวันไถ่ถอน ค่าธรรมเนียมไถ่ถอน ค่าปรับปิดก่อนกำหนด (ถ้ามี) |
| หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง | ธนาคารผู้รับจำนอง และสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา |
ขั้นตอนไถ่ถอนโฉนดจากธนาคาร ทีละขั้น ไม่พลาด
กระบวนการไถ่ถอนโฉนดมีลำดับที่แน่นอน ถ้าทำผิดขั้นตอนอาจเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มโดยไม่จำเป็น ด้านล่างคือขั้นตอนที่ควรทำตามลำดับ
ขั้นตอนที่ 1: ขอยอดปิดบัญชี (Statement of Account) จากธนาคาร
เริ่มต้นด้วยการติดต่อธนาคารเจ้าหนี้ ไม่ว่าจะเป็นสาขาที่ทำสัญญา หรือโทรคอลเซ็นเตอร์เพื่อขอ "ยอดปิดบัญชี" หรือ "Letter of Balance" ยอดนี้จะรวมเงินต้นคงเหลือ ค่าใช้จ่ายทางการเงินที่คำนวณถึงวันที่กำหนด และค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับต่าง ๆ
ข้อสำคัญ: ยอดปิดบัญชีมีอายุจำกัด โดยปกติ 7-15 วันนับจากวันที่ธนาคารออกเอกสาร หากเลยวันนี้ไป ค่าใช้จ่ายทางการเงินจะเดินต่อและยอดจะเปลี่ยน ดังนั้น เมื่อได้ยอดแล้วควรรีบดำเนินการให้เสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด
ขั้นตอนที่ 2: เตรียมเงินและนัดวันกับธนาคาร
เมื่อทราบยอดที่แน่นอนแล้ว ให้เตรียมเงินให้ครบตามจำนวน จากนั้นนัดหมายกับธนาคารเพื่อไปชำระเงินและรับเอกสารที่ธนาคารต้องออกให้ ได้แก่ หนังสือปลดจำนอง (หนังสือให้ไถ่ถอนจำนอง) และหนังสือรับรองการชำระหนี้
เอกสารที่ธนาคารต้องออกให้ก่อนไปสำนักงานที่ดิน: หนังสือปลดจำนอง (แบบ ล.1 หรือหนังสือรับรองการไถ่ถอนจำนอง) และใบชำระค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน (ถ้ามี) ถ้าธนาคารยังไม่ออกเอกสารเหล่านี้ให้ คุณจะไม่สามารถไปจดไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินได้
ขั้นตอนที่ 3: ไปสำนักงานที่ดินพร้อมกับธนาคาร (หรือผู้รับมอบอำนาจ)
เมื่อชำระเงินเรียบร้อย ธนาคารจะนัดวันไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน หรือมอบอำนาจให้คุณไปดำเนินการเอง โดยคุณต้องพกเอกสารดังนี้: โฉนดเดิม, หนังสือปลดจำนอง, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน และสำเนาสัญญาจำนอง (ถ้ามี)
ที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 0.01% ของยอดหนี้ที่ไถ่ถอน (ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง) บวกค่าอากรแสตมป์อีกเล็กน้อย เมื่อเสร็จแล้ว หลังโฉนดจะถูกประทับตราว่า "จำนองระงับ" กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณเต็มตัว
ขั้นตอนที่ 4: เช็กหลังโฉนดก่อนกลับบ้าน
ก่อนเดินออกจากสำนักงานที่ดิน ให้พลิกดูหลังโฉนดให้แน่ใจว่ารายการจำนองถูกยกเลิกแล้วจริง และมีการประทับตราหรือลายเซ็นต์เจ้าหน้าที่ครบถ้วน ข้อผิดพลาดเล็กน้อยอาจทำให้ต้องกลับมาใหม่ในภายหลัง
ใช้เวลากี่วันตั้งแต่ต้นจนจบ?
โดยปกติกระบวนการทั้งหมดใช้เวลา 5-10 วันทำการ หากไม่มีปัญหาอุปสรรค โดยแบ่งเป็น: 1-2 วันสำหรับขอยอดปิดบัญชี, 3-5 วันสำหรับนัดชำระเงินและรับเอกสารจากธนาคาร, และ 1 วันสำหรับไปสำนักงานที่ดิน
แต่บางเคสอาจช้าเป็นเดือน เพราะสาเหตุเช่น ธนาคารมีงานค้างจำนวนมาก โดยเฉพาะช่วงปลายปีหรือใกล้สิ้นไตรมาส เอกสารไม่ครบ หรือตัวคุณไม่สะดวกนัดวันตรงกัน การวางแผนล่วงหน้าและติดตามอย่างใกล้ชิดจะช่วยลดความล่าช้าได้
เงินที่ต้องเตรียม ไถ่ถอนโฉนดจากธนาคาร ต้องใช้กี่บาท? แจกแจงละเอียดทุกก้อน
ที่มา: ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองอ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 และระเบียบกรมที่ดิน ค่าปรับปิดก่อนกำหนดขึ้นอยู่กับสัญญาแต่ละแห่ง ซึ่งมักระบุไว้ในสัญญาจำนองช่วง 3-5 ปีแรก สำหรับตัวเลขที่แน่นอน ให้ขอใบแจ้งยอดปิดบัญชีจากธนาคารที่คุณทำสัญญาอยู่เท่านั้น เพราะเป็นยอดทางการและแม่นยำที่สุด
ข้อควรระวัง: ยอดปิดบัญชีมีอายุประมาณ 7-15 วัน หากเลยวันกำหนด ค่าใช้จ่ายทางการเงินจะเดินต่อและยอดจะเปลี่ยน คุณต้องขอใบแจ้งยอดใหม่หรือขยายวัน ดังนั้นเมื่อได้ยอดแล้วควรรีบดำเนินการภายในกรอบเวลา
| รายการ | จำนวนเงินโดยประมาณ (สมมติ) | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| เงินต้นคงเหลือ | 500,000 บาท | ยอดหนี้ที่ยังค้าง |
| ค่าใช้จ่ายทางการเงินถึงวันไถ่ถอน | 5,000 - 15,000 บาท | ขึ้นกับวันที่นัดและอัตราที่ผู้รับจำนองคิด |
| ค่าปรับปิดก่อนกำหนด (ถ้ามี) | 10,000 - 30,000 บาท | ถ้าปิดก่อน 3-5 ปีตามสัญญา |
| ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง | 500 - 1,000 บาท | 0.01% ของยอดหนี้ |
| ค่าอากรแสตมป์ | 200 - 500 บาท | ตามแต่จำนวน |
| รวมทั้งสิ้น | ประมาณ 515,700 - 546,500 บาท | ตัวแปรตามกรณี |
ค่าปรับปิดก่อนกำหนด (Prepayment Fee) เกิดขึ้นเมื่อไหร่?
ถ้าคุณปิดหนี้ก่อนระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยปกติธนาคารจะคิดค่าปรับปิดก่อนกำหนด (Prepayment Fee) เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองที่ธนาคารจะไม่ได้รับตามแผน ส่วนใหญ่สัญญาบ้านจะล็อกระยะเวลา 3-5 ปีแรก หากคุณปิดหนี้ในช่วงนี้ จะมีค่าปรับประมาณ 2-5% ของยอดหนี้ที่ปิด แต่หลายธนาคารยกเว้นค่าปรับให้ถ้าปิดหลังครบ 3 ปี หรือปิดด้วยเงินจากรีไฟแนนซ์
วิธีเช็ก: ให้อ่านในสัญญาจำนองตอนที่ว่าด้วย "การชำระหนี้ก่อนกำหนด" หรือสอบถามจากเจ้าหน้าที่ธนาคารโดยตรง
เอกสารที่ธนาคารต้องออกให้ก่อนไปสำนักงานที่ดิน
ก่อนไปสำนักงานที่ดิน คุณต้องมีเอกสารต่อไปนี้จากธนาคาร:
1. หนังสือปลดจำนอง (Letter of Release) หรือหนังสือให้ไถ่ถอนจำนอง
2. หนังสือรับรองการชำระหนี้ (ถ้ามี)
3. ใบเสร็จรับเงินหรือหลักฐานการชำระหนี้
ถ้าธนาคารยังไม่ออกเอกสารให้ คุณจะไม่สามารถไปจดไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินได้เลย ดังนั้นควรตรวจสอบกับธนาคารก่อนนัดหมายทุกครั้ง
ถ้าเงินก้อนไม่พอปิดหนี้ธนาคาร มีทางเลือกอะไรบ้าง?
ทุกทางเลือกมีข้อดีข้อเสีย และไม่มีคำตอบตายตัวว่าทางไหนเหมาะที่สุดสำหรับกรณีนี้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์การเงิน ความเร่งด่วน และแผนในอนาคตของคุณ สิ่งสำคัญคือต้องประเมินให้รอบคอบ อย่ารีบตัดสินใจ
หากคุณกำลังมองหาเงินทุนโดยไม่เสียกรรมสิทธิ์ และต้องการประเมินว่าขายฝากหรือจำนองแบบไหนเหมาะกับคุณ ลองกรอกฟอร์มประเมินของ ได้ทุน DaiTun เพื่อรับคำแนะนำเบื้องต้น
ทางเลือกที่ 1: รีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น
การรีไฟแนนซ์คือการย้ายหนี้บ้านไปยังธนาคารใหม่ โดยธนาคารใหม่จะจ่ายเงินให้ธนาคารเก่าเพื่อปิดหนี้ แล้วคุณก็ไปผ่อนกับธนาคารใหม่แทน เหมาะสำหรับคนที่มีเครดิตดี รายได้สม่ำเสมอ และต้องการลดภาระรายเดือนตามสัญญาหรือปรับโครงสร้างหนี้
ข้อดี: ไม่ต้องใช้เงินก้อนของตัวเอง ธนาคารใหม่จัดการให้ ลดค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองได้
ข้อเสีย: มีค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์ ค่าจดจำนองใหม่ อาจเสียค่าปรับปิดก่อนกำหนด (แต่บางธนาคารยกเว้นให้) และยังต้องผ่อนต่อไปจนครบสัญญาใหม่
ทางเลือกที่ 2: จำนองกับนายทุน (Non-Bank / Private Lender)
ถ้าธนาคารปฏิเสธการรีไฟแนนซ์เพราะเครดิตไม่ผ่านหรือรายได้ไม่ถึง การจำนองกับนายทุนเอกชน (Non-Bank) เป็นอีกทางเลือก โดยได้รับเงินในรูปแบบสัญญาจำนองที่มีหลักประกันเป็นบ้านหรือที่ดิน โดยอัตราที่ผู้รับจำนองคิดอาจสูงกว่า และระยะเวลาสั้นกว่า เช่น 1-3 ปี
ข้อดี: ได้เงินก้อนมาใช้ปิดหนี้ธนาคารโดยไม่ต้องขายทรัพย์สิน ดำเนินการได้รวดเร็ว
ข้อเสีย: อัตราที่ผู้รับจำนองคิดสูง ภาระหนี้ระยะสั้น อาจมีค่าธรรมเนียมและหลักประกันเพิ่ม
ทางเลือกที่ 3: ขายฝาก (Sale Leaseback / ขายฝากบ้าน)
ขายฝากคือการขายทรัพย์สินให้คนอื่น (ผู้ซื้อฝาก) โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายสามารถไถ่ถอนคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด (ปกติ 1-2 ปี) เหมาะสำหรับคนที่ต้องการเงินก้อนด่วน ไม่ต้องผ่อนเดือนละมาก ๆ หรือมีเครดิตไม่ดี แต่ยังมีรายได้พอสำหรับค่าใช้จ่ายในอนาคต
ข้อดี: ได้เงินก้อนตามกำหนดในสัญญา ไม่มีการผ่อนรายเดือนเหมือนจำนอง สามารถอยู่ต่อในทรัพย์เดิมได้
ข้อเสีย: เสี่ยงเสียทรัพย์สินถ้าไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ตามกำหนด ราคาขายฝากมักต่ำกว่าราคาตลาด
คำแนะนำ: ขายฝากควรทำอย่างมีสติและมีแผนไถ่ถอนที่ชัดเจน ถ้าคุณกำลังประเมินทางเลือกต่าง ๆ และไม่แน่ใจว่าควรเริ่มจากตรงไหน ลองใช้ฟอร์มประเมินของ ได้ทุน DaiTun เพื่อดูว่าขายฝากเหมาะกับสถานการณ์คุณหรือไม่
| ทางเลือก | เหมาะกับใคร | ข้อดี | ข้อเสีย |
|---|---|---|---|
| รีไฟแนนซ์ธนาคารอื่น | คนมีเครดิตดี รายได้สม่ำเสมอ | ลดค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง ไม่ต้องใช้เงินก้อน | เสียค่าธรรมเนียม ยังต้องผ่อนต่อไป |
| จำนองนายทุนเอกชน | คนที่ธนาคารปฏิเสธ มีหลักทรัพย์ | ดำเนินการได้รวดเร็ว ได้เงินก้อน | อัตราที่ผู้รับจำนองคิดสูง ระยะสั้น |
| ขายฝาก | คนต้องการเงินก้อนด่วน ไม่ต้องผ่อนรายเดือน | รับเงินตามกำหนดในสัญญา อยู่ต่อได้ | เสี่ยงเสียทรัพย์ถ้าไถ่ถอนไม่ทัน |
เปรียบเทียบทางเลือกเมื่อเงินไม่พอปิดหนี้: รีไฟแนนซ์ vs จำนอง vs ขายฝาก
ถ้าคุณยังไม่แน่ใจว่าควรเลือกทางไหน ลองใช้เครื่องมือที่ช่วยประเมินความเหมาะสมเบื้องต้น เช่น ฟอร์มประเมินของ ได้ทุน DaiTun ที่จะช่วยให้คุณเห็นทางเลือกที่ตรงกับความต้องการของคุณมากขึ้น
| ปัจจัย | รีไฟแนนซ์ | จำนองนายทุน | ขายฝาก |
|---|---|---|---|
| เงินก้อนที่ต้องใช้เอง | ไม่ต้อง | ไม่ต้อง (ขอวงเงินเพิ่มได้) | ต้องมีเงินดาวน์ (แต่ได้เงินก้อน) |
| ระยะเวลา | 1-3 เดือน | 1-2 สัปดาห์ | 1-2 สัปดาห์ |
| อัตราค่าใช้จ่ายทางการเงิน/ต้นทุน | ต่ำ (3-6% ต่อปี) | สูง (10-20% ต่อปี) | ต่ำ (ไม่มีภาระรายเดือนตามสัญญา แต่มีส่วนต่างสินไถ่) |
| ความเสี่ยงเสียทรัพย์ | ต่ำ | ปานกลาง (ถ้าผ่อนไม่ไหว) | สูง (ถ้าไถ่ถอนไม่ทัน) |
| เอกสาร | มาก (ต้องยื่นขอสินทรัพย์ใหม่) | ปานกลาง | น้อย |
สรุป: ไถ่ถอนโฉนดจากธนาคาร ทำตามนี้ ปลอดภัย ไม่พลาด
ไถ่ถอนโฉนดจากธนาคารไม่ใช่เรื่องซับซ้อน แต่ต้องรู้ตัวเลขที่แท้จริง วางแผนการเงินให้ดี และเตรียมรับมือกับกรณีที่เงินไม่พอปิด ทางเลือกอย่างรีไฟแนนซ์ จำนอง หรือขายฝาก ล้วนมีข้อดีข้อเสียต่างกันไป อย่าลืมตรวจสอบสัญญาของคุณว่ามีค่าปรับปิดก่อนกำหนดหรือไม่ และขอใบแจ้งยอดปิดบัญชีจากธนาคารเพื่อยืนยันตัวเลข
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ยังมีข้อสงสัยอีกหรือไม่? ด้านล่างคือคำถามที่คนมักถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับการไถ่ถอนโฉนด
คำถามที่พบบ่อย
ไถ่ถอนโฉนดจากธนาคารกี่วันถึงจะเสร็จ?
โดยปกติใช้เวลา 5-10 วันทำการ นับจากวันที่ขอยอดปิดบัญชี แต่อาจนานกว่านั้นถ้าเอกสารไม่ครบหรือธนาคารมีงานค้าง การวางแผนล่วงหน้าและติดตามใกล้ชิดช่วยลดความล่าช้าได้
ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนองที่กรมที่ดินเท่าไหร่?
ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองคิดในอัตรา 0.01% ของยอดหนี้ที่ไถ่ถอน (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 และระเบียบกรมที่ดิน) บวกค่าอากรแสตมป์เล็กน้อย รวมแล้วไม่เกิน 1,500-2,000 บาทสำหรับเคสส่วนใหญ่ แต่ควรขอใบแจ้งยอดจากธนาคารเพื่อยืนยันตัวเลข
ถ้าเงินไม่พอปิดหนี้ธนาคาร มีวิธีอื่นนอกรีไฟแนนซ์ไหม?
ได้ เช่น จำนองกับนายทุนเอกชน (Non-Bank) หรือขายฝาก โดยแต่ละทางมีข้อดีข้อเสียต่างกัน รีไฟแนนซ์เหมาะกับคนมีเครดิตดี จำนองเหมาะกับคนที่ธนาคารปฏิเสธ และขายฝากเหมาะกับคนต้องการเงินก้อนด่วนโดยไม่ต้องผ่อนรายเดือน ควรประเมินสถานการณ์ของตัวเองและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน