คำตอบสั้น
“ไถ่ถอนจำนอง” กับ “ไถ่ถอนขายฝาก” ฟังดูคล้ายกัน แต่สถานะทางกฎหมายต่างกันราวฟ้ากับเหว ถ้าคุณสับสนว่าตัวเองเซ็นสัญญาแบบไหน บทความนี้จะทำให้คุณแยกออกทันทีใน 1 นาที พร้อมบอกวิธีเช็กจากโฉนด และทางรอดสำหรับคนที่คิดว่าสิทธิไถ่หมดแล้ว
อยากรู้ว่าโฉนดของคุณได้วงเงินเท่าไร
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร? ทำเมื่อไหร่? ผลเป็นอย่างไร?
ไถ่ถอนจำนอง คือ การชำระหนี้ทั้งหมด (เงินต้น + ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองที่ค้าง) เพื่อให้เจ้าหนี้จำนองปลดภาระจำนองออกจากโฉนดที่ดิน เมื่อปลดแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับมาเป็นของผู้จำนองโดยสมบูรณ์ โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้ง เพราะกรรมสิทธิ์ไม่เคยย้ายไปไหนตั้งแต่ต้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตลอดเวลา เจ้าหนี้มีเพียงสิทธิเหนือทรัพย์เพื่อประกันหนี้เท่านั้น
เมื่อไรที่คุณควรไถ่ถอนจำนอง? เมื่อคุณชำระหนี้หมดแล้ว หรือต้องการขายที่ดิน (ต้องปลดจำนองก่อนโอน) หรือต้องการโอนกรรมสิทธิ์ให้ทายาท ผลของการไถ่ถอนคือโฉนดสะอาด ปลอดภาระ กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณเต็มรูปแบบ
ข้อสำคัญ: เจ้าหนี้จำนองไม่มีอำนาจยึดทรัพย์หรือเอาทรัพย์ไปขายเองเด็ดขาด หากคุณผิดนัด เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนองและให้กรมบังคับคดีขายทอดตลาดเท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728
ไถ่ถอนขายฝากคืออะไร? และต่างจากจำนองตรงไหน?
ไถ่ถอนขายฝาก หรือเรียกให้ถูกคือ "การใช้สิทธิไถ่" คือการซื้อทรัพย์สินคืนจากผู้ซื้อฝาก ในราคาเท่ากับสินไถ่ที่ตกลงกันไว้ในสัญญา (ซึ่งส่วนใหญ่คือราคาขายเดิม หรือราคาขายบวกกับผลประโยชน์ตอบแทน) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491
ความต่างที่สำคัญที่สุดระหว่างจำนองกับขายฝากคือเรื่องกรรมสิทธิ์: ในขายฝาก กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันจดทะเบียน ผู้ขายฝากเหลือเพียง "สิทธิไถ่" ซึ่งเป็นสิทธิที่จะซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนดตามกฎหมาย (ไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์)
นี่คือความต่างที่อันตรายที่สุด: ฝั่งจำนองไม่มีเส้นตายตายตัวที่จะทำให้เสียทรัพย์ทันที แต่ฝั่งขายฝากมีกำหนดไถ่ที่ชัดเจน ถ้าคุณใช้สิทธิไถ่ไม่ทันภายในกำหนด สิทธิไถ่จะหมดไป และทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ โดยผู้ซื้อฝากไม่ต้องฟ้องศาล
| ประเด็น | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | ผู้จำนองเป็นเจ้าของตลอด | โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที |
| สิ่งที่ต้องจ่ายตอนไถ่ | เงินต้น + ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองที่ค้าง | สินไถ่ตามสัญญา (ส่วนใหญ่ = ราคาขาย + ผลตอบแทน) |
| มีเส้นตายไหม? | ไม่มี (ต้องผิดนัดก่อน เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาล) | มี! กำหนดไถ่ตามสัญญา (ไม่เกิน 10 ปี) ถ้าเลยสิทธิไถ่หมด |
| ถ้าทำไม่ทันเกิดอะไร? | เจ้าหนี้ฟ้องบังคับจำนอง → ขายทอดตลาด | ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ไม่ต้องฟ้อง |
| ความเสี่ยงสูงสุด | เสียทรัพย์จากการขายทอดตลาด | เสียทรัพย์ทันทีเมื่อหมดกำหนดไถ่ |
เช็กใน 1 นาที: คุณอยู่สถานะไหน? (ดูจากโฉนด)
ไม่ต้องเดา เปิดโฉนดของคุณแล้วดู 3 จุดนี้ก็รู้ทันที:
1. ดูที่ "ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน" หลังโฉนด ถ้าเป็นชื่อคุณ → แสดงว่าคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ → คุณอยู่ในสัญญาจำนอง (หรือไม่มีภาระใดๆ) ถ้าเป็นชื่อคนอื่น → แสดงว่าคุณเป็นผู้ขายฝากที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว
2. ดูที่ "ประเภทนิติกรรม" ในหนังสือสัญญาที่คุณเซ็น หากระบุว่า "สัญญาจำนอง" หรือ "จดทะเบียนจำนอง" → แสดงว่าคุณเป็นผู้จำนอง หากระบุว่า "สัญญาขายฝาก" หรือ "จดทะเบียนขายฝาก" → แสดงว่าคุณเป็นผู้ขายฝาก
3. ดูที่ "หนี้" หรือ "สินไถ่" ในสัญญา ถ้ามีวงเงินและค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง → จำนอง ถ้ามีราคาขายและกำหนดเวลาไถ่ → ขายฝาก
ถ้าคุณยังไม่แน่ใจว่าโฉนดของคุณสะอาดหรือมีภาระอะไรอยู่ ลองตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินอำเภอ/เขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ หรือใช้บริการประเมินทรัพย์เพื่อวางแผนการเงินกับทีมงาน ได้ทุน DaiTun ที่ https://daitun.kritkawinthat.com
เงินที่ต้องจ่ายตอนไถ่ถอน: จำนอง vs ขายฝาก ต่างกันอย่างไร?
การไถ่ถอนจำนอง คุณต้องจ่ายเงินทั้งหมดตามจำนวนหนี้ที่ค้างชำระ ณ วันที่ไถ่ถอน ได้แก่ เงินต้น ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองที่ค้างชำระ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการบังคับจำนอง (ถ้ามี) ตามที่ตกลงในสัญญา โดยทั่วไปผู้รับจำนองจะคิดค่าใช้จ่ายทางการเงินกรณีผิดนัดเพิ่มขึ้น (ตามอัตราที่กำหนดในสัญญา หรือตามกฎหมาย)
ส่วนการไถ่ถอนขายฝาก คุณต้องจ่าย "สินไถ่" ตามที่ระบุในสัญญาขายฝาก ซึ่งส่วนใหญ่กำหนดไว้เป็นราคาเดียวกับที่ผู้ซื้อฝากจ่ายซื้อทรัพย์ตอนทำสัญญา แต่บางครั้งอาจรวมถึงผลประโยชน์ตอบแทนหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่ตกลงกัน ต้องตรวจสอบในสัญญาของคุณให้ชัดเจน
ข้อพึงระวัง: สำหรับขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 กำหนดให้สินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายบวกกับอัตราที่กฎหมายกำหนด (ปัจจุบันอยู่ที่ 3% ต่อปีของราคาขาย) มิฉะนั้นอาจเป็นโมฆะ ตรวจสอบรายละเอียดเพิ่มเติมกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
ไม่ว่าคุณจะอยู่ในสถานะไหน ถ้าต้องการประเมินวงเงินที่ต้องเตรียมหรือหาทางออกทางการเงิน ทีมงาน ได้ทุน DaiTun พร้อมช่วยคุณประเมินทรัพย์และวางแผนการไถ่ถอนอย่างมืออาชีพ
กำหนดเวลา: เส้นตายที่อันตรายที่สุดของขายฝาก
นี่คือข้อแตกต่างที่อันตรายที่สุดระหว่างจำนองกับขายฝาก: ในจำนองไม่มี "เส้นตาย" ที่จะทำให้คุณเสียทรัพย์ทันที แม้คุณผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้ยังต้องใช้เวลาฟ้องร้องและขายทอดตลาด ซึ่งเป็นกระบวนการที่ใช้เวลาหลายเดือนถึงหลายปี
ในทางกลับกัน ขายฝากมีกำหนดเวลาไถ่ตามที่ระบุในสัญญา (สูงสุดไม่เกิน 10 ปีตามกฎหมาย) เมื่อถึงกำหนด หากคุณไม่ใช้สิทธิไถ่ภายในเวลาที่กำหนด สิทธิไถ่จะสิ้นสุดลงทันที และทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ โดยไม่ต้องผ่านศาล
นี่คือกับดักที่ทำให้หลายคนเสียบ้าน เสียที่ดินไปโดยไม่รู้ตัว เพราะคิดว่ายังมีเวลา แต่ความจริงคือหมดสิทธิ์แล้ว
แต่มีข่าวดี! ถ้าคุณเป็นผู้ขายฝากที่ดินหรือที่อยู่อาศัย (เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย) ที่ทำสัญญาหลัง พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งเตือนเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่อย่างน้อย 60 วัน หากไม่แจ้งเตือน ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ต่อไปอีก 60 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หรือนับแต่วันพ้นกำหนดไถ่ แล้วแต่ว่ากรณีใดจะทำให้ระยะเวลาการไถ่นานขึ้น
สำหรับผู้ที่เข้าข่ายได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. นี้ ควรตรวจสอบว่าตัวเองได้รับหนังสือแจ้งหรือไม่ ถ้าไม่ได้รับ คุณอาจยังมีสิทธิไถ่อยู่! รีบปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนการไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน: ต่างกันอย่างไร?
ขั้นตอนการไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน:
1. เตรียมเอกสาร: โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของ, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้านของผู้จำนอง, หนังสือชำระหนี้จากธนาคาร/เจ้าหนี้ (กรณีไถ่ถอนเอง), สัญญาจำนอง (ถ้ามี), หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าตัวแทนไปดำเนินการ)
2. ไปที่สำนักงานที่ดินอำเภอ/เขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ (ไม่ใช่ที่ทำสัญญาจำนอง)
3. ยื่นคำขอไถ่ถอนจำนอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารและบันทึกการปลดจำนองในโฉนด
4. ชำระค่าธรรมเนียม: ค่าจดทะเบียนปลดจำนอง ตามที่กรมที่ดินกำหนด (ปัจจุบันคิดตามทุนทรัพย์ที่จำนอง แต่มีเพดาน)
ขั้นตอนการไถ่ถอนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน:
1. เตรียมเอกสาร: โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของ (ตอนนี้อยู่ในมือผู้ซื้อฝาก), บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก, สัญญาขายฝาก, หลักฐานการชำระสินไถ่ (เช่น ใบรับเงิน), หนังสือแสดงเจตนาใช้สิทธิไถ่
2. และที่สำคัญ: ผู้ขายฝากจะต้องมีเงินสินไถ่พร้อมจ่ายจริง เพราะเมื่อยื่นคำขอแล้วต้องชำระเงินทันที
3. ยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร
4. ชำระค่าธรรมเนียม: ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก (ปัจจุบันคิดตามทุนทรัพย์ที่ไถ่ถอน)
5. หลังจดทะเบียน กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นชื่อผู้ขายฝากทันที
ข้อควรระวัง: ก่อนไปดำเนินการ ควรนัดหมายผู้ซื้อฝากล่วงหน้า และต้องตรวจสอบว่าสินไถ่ถูกต้องตามสัญญา ถ้ามีข้อพิพาทควรปรึกษาทนายก่อน
ถ้าคุณกำลังจะไถ่ถอนแต่ไม่แน่ใจในขั้นตอน ทีมงาน ได้ทุน DaiTun มีบริการประเมินทรัพย์และให้คำปรึกษาฟรี
ทางรอดสำหรับคนที่คิดว่าหมดสิทธิแล้ว: พ.ร.บ. 2562
หลายคนที่ทำสัญญาขายฝากที่ดินหรือที่อยู่อาศัยเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยแล้วพลาดกำหนดไถ่ อาจรู้สึกหมดหวัง แต่ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 ให้ความคุ้มครองที่สำคัญ:
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนผู้ขายฝากเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่อย่างน้อย 60 วัน
- ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้งเตือน ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ต่อได้อีก 60 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หรือนับแต่วันพ้นกำหนดไถ่ (แล้วแต่ว่าอันไหนนานกว่า)
- สินไถ่ต้องไม่เกินราคาขายบวกอัตราที่กำหนด (3% ต่อปี) มิฉะนั้นอาจเป็นโมฆะ
- สัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ
ถ้าคุณอยู่ในสถานการณ์ที่คิดว่าสิทธิไถ่หมดแล้ว แต่ผู้ซื้อฝากไม่เคยแจ้งเตือนคุณเป็นหนังสือ คุณอาจยังมีสิทธิไถ่อยู่! รีบตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายโดยด่วน
นอกจากนี้ หากคุณต้องการเงินทุนเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สินของคุณ หรือต้องการหาทางออกทางการเงินโดยไม่เสียกรรมสิทธิ์ ลองปรึกษา ได้ทุน DaiTun ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนที่เข้าใจสถานการณ์ของคุณ
สรุป: คุณอยู่ตรงไหนในตารางนี้?
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน ตารางนี้สรุปทุกประเด็นในหน้าเดียว:
ถ้าคุณเป็นผู้จำนอง: กรรมสิทธิ์ของคุณยังอยู่ ภาระที่ต้องชำระคือเงินต้น + ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง ไม่มีเส้นตายตายตัว ถ้าผิดนัดผู้รับจำนองต้องฟ้องศาล
ถ้าคุณเป็นผู้ขายฝาก: กรรมสิทธิ์ไม่อยู่แล้ว หนี้คือสินไถ่ตามสัญญา มีเส้นตายชัดเจน ถ้าไม่ไถ่ทัน สิทธิไถ่หมด ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที
ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อฝาก (แต่กำลังจะขายต่อหรือต้องการให้ผู้ขายไถ่): คุณต้องตรวจสอบว่าสัญญาเข้าข่าย พ.ร.บ. 2562 หรือไม่ เพราะคุณมีหน้าที่แจ้งเตือน
ถ้าคุณไม่แน่ใจว่าโฉนดของคุณมีภาระอะไร สถานะของคุณคืออะไร หรือกำลังมองหาทางออกทางการเงิน อย่ารอช้าเข้าไปประเมินทรัพย์ฟรีกับ ได้ทุน DaiTun เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุด
และถ้าคุณกำลังคิดจะขายทรัพย์สินเพื่อแก้ปัญหาหนี้ ลองศึกษาแนวทางการขายบ้านหรือที่ดินอย่างชาญฉลาดได้ที่ ขายได้ KhaiDai
คำถามที่พบบ่อย
ไถ่ถอนจำนองกับไถ่ถอนขายฝากต่างกันยังไง? สรุปสั้นๆ
ไถ่ถอนจำนองคือการชำระหนี้เพื่อปลดภาระจำนอง กรรมสิทธิ์ไม่เคยย้ายไปไหน ส่วนไถ่ถอนขายฝากคือการซื้อทรัพย์คืน เพราะกรรมสิทธิ์โอนไปให้ผู้ซื้อฝากแล้วตั้งแต่แรก ความต่างสำคัญที่สุดคือเรื่องกรรมสิทธิ์และเส้นตาย: จำนองไม่มีเส้นตายตายตัว แต่ขายฝากมีกำหนดไถ่ที่ถ้าเลยแล้วสิทธิไถ่หมดทันที
ถ้าผมไถ่ถอนขายฝากไม่ทันตามกำหนด ทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากเลยไหม?
โดยหลักกฎหมาย ถ้าคุณไม่ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลา สิทธิไถ่จะสิ้นสุดลงและทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ โดยผู้ซื้อฝากไม่ต้องฟ้องศาล แต่ถ้าสัญญาเข้าข่าย พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 และผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งเตือนคุณเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่อย่างน้อย 60 วัน คุณอาจมีสิทธิไถ่ต่อได้อีก 60 วัน
ผมจะเช็กจากโฉนดได้ยังไงว่าตัวเองเป็นผู้จำนองหรือผู้ขายฝาก?
เปิดโฉนดดู 3 จุด: 1) ดูชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบันหลังโฉนด ถ้าเป็นชื่อคุณ แสดงว่าคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (จำนองได้) ถ้าเป็นชื่อคนอื่น แสดงว่าคุณเป็นผู้ขายฝากที่โอนไปแล้ว 2) ดูประเภทนิติกรรมในสัญญา ว่าบอกว่า 'จำนอง' หรือ 'ขายฝาก' 3) ดูว่ามีวงเงิน + ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง (จำนอง) หรือราคาขาย+กำหนดไถ่ (ขายฝาก)
ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน