คำตอบสั้น
การจำนองที่ดินเป็นหนึ่งในทางเลือกที่คนส่วนใหญ่นึกถึงเมื่อต้องการเงินทุนก้อนโต แต่คำถามที่มักผุดขึ้นมาก่อนตัดสินใจคือ “แล้วเราจะได้วงเงินจำนองเท่าไหร่?” คำตอบไม่ได้ขึ้นอยู่แค่ราคาประเมิน แต่ยังมีปัจจัยอื่นอีกหลายตัวแปร บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจสูตรการคำนวณวงเงินจำนองตามราคาประเมินปี 2569 พร้อมเปรียบเทียบกับทางเลือกขายฝากที่ดิน เพื่อให้คุณเลือกหนทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ที่สุด
อยากรู้ว่าโฉนดของคุณได้วงเงินเท่าไร
พื้นฐานที่ต้องรู้: ราคาประเมินคืออะไร และสำคัญอย่างไร
ราคาประเมินคือมูลค่าที่กรมธนารักษ์กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ราคานี้จะถูกปรับปรุงทุก 4 ปี โดยรอบล่าสุดมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2566-2569 ดังนั้นในปี 2569 เรายังคงใช้ราคาประเมินเดิมจากรอบนี้
แต่สิ่งที่หลายคนเข้าใจผิดคือ “ราคาประเมิน ≠ ราคาตลาด” เสมอไป ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง บางแห่งอาจต่างกันถึง 30-50% ด้วยซ้ำ เพราะราคาประเมินเป็นการประเมินแบบเหวี่ยงกลาง ไม่ได้เจาะจงรายแปลง
สำหรับการจำนองที่ดิน ราคาประเมินเป็นตัวตั้งต้นที่สำคัญ เพราะสถาบันการเงินส่วนใหญ่ใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดวงเงินกู้ โดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 70-80% ของราคาประเมิน หรือบางแห่งอาจยืดหยุ่นถึง 90% สำหรับลูกค้าที่มีเครดิตดี หรือมีหลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่มเติม
สูตรคำนวณวงเงินจำนองที่ดินอย่างง่าย
เมื่อคุณมีที่ดินแปลงหนึ่งที่ต้องการจำนอง ขั้นตอนแรกคือนำโฉนดไปตรวจสอบราคาประเมินล่าสุดจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือสอบถามจากธนาคารที่คุณมีบัญชีอยู่ จากนั้นนำมาคำนวณตามสูตรนี้
วงเงินจำนองโดยประมาณ = ราคาประเมิน × LTV (Loan-to-Value ratio)
โดย LTV หรืออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่ดินเปล่าอาจอยู่ที่ 60-70% แต่ถ้าเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาจสูงถึง 80% ขึ้นอยู่กับสภาพทรัพย์สินและนโยบายของธนาคาร
ตัวอย่างง่าย ๆ: หากที่ดินของคุณมีราคาประเมิน 5 ล้านบาท และธนาคารให้ LTV 70% คุณจะได้วงเงินจำนองประมาณ 3.5 ล้านบาท
แต่ตัวเลขนี้เป็นเพียงประมาณการเบื้องต้นเท่านั้น เพราะวงเงินจริงยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นอีก เช่น ความสามารถในการชำระหนี้ของคุณ (รายได้, ภาระหนี้เดิม) วัตถุประสงค์การใช้เงิน (เพื่อลงทุน, เพื่อบริโภค) และสภาพคล่องของธนาคารในขณะนั้น
ถ้าต้องการรู้วงเงินที่แน่นอน แนะนำให้ยื่นเอกสารให้ธนาคารประเมินโดยตรง หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคุณสามารถใช้บริการตรวจสอบวงเงินเบื้องต้นได้ที่
ปัจจัยที่มีผลต่อวงเงินจำนองที่ดินในปี 2569
นอกจากราคาประเมินและ LTV แล้ว ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ธนาคารนำมาพิจารณา ซึ่งคุณควรรู้ไว้ก่อนยื่นกู้
1. ประเภทและลักษณะของที่ดิน
ที่ดินเปล่ามักได้ LTV ต่ำกว่าที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง เพราะมีความเสี่ยงทางการตลาดสูงกว่า หากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก.) ธนาคารส่วนใหญ่อาจไม่รับจำนอง หรือให้วงเงินจำกัดมาก
ในทางกลับกัน ที่ดินเชิงพาณิชย์ เช่น ที่ติดถนนใหญ่ ใกล้แหล่งชุมชน หรือมีศักยภาพในการพัฒนา มักได้ LTV สูงกว่า เพราะขายหรือสร้างรายได้ง่ายกว่า
2. ทำเลที่ตั้งและสภาพพื้นที่
ทำเลถือเป็นปัจจัยหลักที่ธนาคารให้ความสำคัญ ที่ดินในเขตเมืองหรือย่านเศรษฐกิจ เช่น กรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือหัวเมืองใหญ่ จะได้ราคาประเมินและวงเงินสูงกว่าที่ดินในชนบทหรือพื้นที่ห่างไกล
รวมถึงสภาพที่ดิน เช่น เป็นที่ราบหรือที่ลุ่ม อยู่ในซอยตันหรือติดถนนใหญ่ มีสาธารณูปโภคครบหรือไม่ ล้วนมีผลต่อราคาประเมินของธนาคาร
3. เอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน
เอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์ เช่น โฉนดที่ดิน จะทำให้กระบวนการจำนองราบรื่นกว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) หรือเอกสารอื่นๆ เนื่องจากธนาคารต้องการหลักประกันที่ชัดเจน
นอกจากนี้ หากที่ดินมีภาระติดพัน เช่น จำนองไว้กับธนาคารเดิม หรืออยู่ระหว่างการฟ้องร้องเกี่ยวกับสิทธิครอบครอง ธนาคารมักไม่รับจำนอง หรืออาจให้วงเงินที่ต่ำลงอย่างมาก
เมื่อจำนองไม่ได้วงเงินตามที่ต้องการ: ทางเลือกของการขายฝากที่ดิน
บางครั้งวงเงินที่ธนาคารให้อาจไม่เพียงพอกับความต้องการ โดยเฉพาะเมื่อคุณต้องการเงินก้อนใหญ่เพื่อใช้ในธุรกิจ หรือเพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่องเร่งด่วน ในกรณีนี้ “การขายฝากที่ดิน” อาจเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์กว่า
การขายฝากคือการที่คุณ “ขาย” ที่ดินให้กับผู้รับซื้อฝาก (ซึ่งอาจเป็นบุคคลหรือนิติบุคคล) โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา (โดยปกติไม่เกิน 1 ปี) คุณสามารถ “ไถ่ถอน” คืนได้ในราคาที่ตกลงกันไว้ ซึ่งมักเป็นราคาขายบวกดอกผล
ข้อแตกต่างสำคัญคือ: ในการขายฝาก คุณจะได้รับเงินเป็นจำนวนที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากกว่า เพราะผู้รับซื้อฝากจะประเมินจากราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการ ดังนั้นหากที่ดินของคุณมีราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินมาก การขายฝากอาจได้วงเงินที่สูงกว่าจำนองหลายเท่า
แต่ข้อควรระวังคือ หากคุณไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ตามกำหนด คุณจะเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินทันที ดังนั้นควรเลือกผู้รับซื้อฝากที่มีความน่าเชื่อถือ และทำความเข้าใจเงื่อนไขให้ถี่ถ้วนก่อนเซ็นสัญญา
สำหรับผู้ที่ต้องการเปรียบเทียบระหว่างจำนองและขายฝากอย่างละเอียด เรามีบทความที่อธิบายความแตกต่างพร้อมข้อควรระวังเพิ่มเติมที่
ตารางเปรียบเทียบ: จำนอง vs ขายฝากที่ดิน (ตามราคาประเมิน 2569)
หมายเหตุ: อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีข้างต้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ทั่วไป แต่ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรอีกครั้งเพื่อความถูกต้องแม่นยำในแต่ละกรณี
| หัวข้อ | จำนองที่ดิน | ขายฝากที่ดิน |
|---|---|---|
| วงเงินที่ได้รับ | สูงสุด 70-80% ของราคาประเมิน | สูงถึง 80-90% ของราคาตลาด |
| ระยะเวลา | 3-30 ปี (ผ่อนชำระ) | ระยะสั้น 6 เดือน - 1 ปี (แล้วแต่ตกลง) |
| สิทธิครอบครอง | ยังเป็นเจ้าของ สามารถใช้ประโยชน์ได้ | ผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของชั่วคราว แต่ผู้ขายฝากครอบครองอยู่ได้ |
| ความเสี่ยง | เสียดอกเบี้ย แต่ไม่เสียกรรมสิทธิ์ถ้าผ่อนตรง | เสียกรรมสิทธิ์ทันทีถ้าไถ่ถอนไม่ทัน |
| เอกสารที่ต้องใช้ | โฉนด, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, เอกสารรายได้ | โฉนด, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน (เน้นที่ตัวทรัพย์) |
| ค่าธรรมเนียม | 2% ของยอดจำนอง + อากรแสตมป์ 0.05% | ค่าธรรมเนียมโอน 2% + อากรแสตมป์ 0.5% (แล้วแต่ตกลง) |
วิธีหาวงเงินจำนองที่แน่นอน: ขั้นตอนปฏิบัติ
หากคุณตัดสินใจจะจำนองที่ดิน ขั้นตอนต่อไปนี้จะช่วยให้คุณรู้วงเงินที่แท้จริงได้เร็วขึ้น
1. ตรวจสอบราคาประเมินล่าสุดจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือแอปพลิเคชัน “ราคาประเมินที่ดิน” โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย
2. รวบรวมเอกสารสำคัญ: โฉนดที่ดินฉบับจริง, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, และเอกสารแสดงรายได้ (เช่น สลิปเงินเดือน, ภาษีเงินได้, หรืองบการเงิน) เพราะธนาคารต้องการดูความสามารถในการชำระหนี้
3. ยื่นคำขอกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คุณมีบัญชีอยู่ ซึ่งมักได้วงเงินดีกว่าเพราะมีประวัติทางการเงิน
4. รอผลการประเมินและอนุมัติ ซึ่งใช้เวลาประมาณ 3-7 วันทำการ หากรีบใช้เงิน อาจเลือกธนาคารที่ให้บริการสินเชื่อด่วน
แต่ถ้าเวลาของคุณจำกัด หรือต้องการวงเงินที่สูงกว่าที่ธนาคารเสนอ การขายฝากอาจเป็นทางออกที่รวดเร็วกว่า เพราะผู้รับซื้อฝากส่วนใหญ่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายใน 1-3 วัน
คุณสามารถใช้ฟอร์มประเมินวงเงินฟรีของเราเพื่อเปรียบเทียบทั้งสองทางเลือกได้ทันทีที่
บทสรุป: เลือกจำนองหรือขายฝาก ขึ้นอยู่กับเป้าหมายและสภาพคล่อง
การจำนองที่ดินเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า เพราะคุณยังคงเป็นเจ้าของและสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ต่อไป แต่ข้อเสียคือได้วงเงินจำกัดตามราคาประเมิน และต้องมีรายได้เพียงพอที่จะผ่อนชำระทุกเดือน
ส่วนการขายฝากที่ดินนั้นให้วงเงินที่สูงกว่าและเร็วกว่า แต่มีความเสี่ยงสูงหากคุณไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ตามกำหนด ดังนั้นควรประเมินความสามารถทางการเงินของตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจ
ไม่ว่าคุณจะเลือกแบบไหน สิ่งสำคัญที่สุดคือการรู้มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน และมีข้อมูลที่ครบถ้วนเพื่อต่อรองกับธนาคารหรือผู้รับซื้อฝาก หวังว่าสูตรคำนวณวงเงินในบทความนี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติม หรือต้องการให้ทีมงานช่วยประเมินวงเงินเบื้องต้นให้คุณฟรี โดยไม่มีข้อผูกมัด สามารถติดต่อได้ที่เว็บไซต์ของเรา
คำถามที่พบบ่อย
LTV หรืออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน มีผลต่อวงเงินจำนองอย่างไร?
LTV เป็นปัจจัยหลักที่ธนาคารใช้กำหนดวงเงินกู้สูงสุด ยิ่ง LTV สูง คุณจะได้วงเงินมากขึ้น เช่น LTV 80% ของราคาประเมิน 5 ล้านบาท = วงเงิน 4 ล้านบาท ในขณะที่ LTV 60% จะได้เพียง 3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม LTV ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารและความเสี่ยงของทรัพย์สิน
ราคาประเมินที่ดินปี 2569 ยังใช้อยู่จริงหรือไม่?
ใช่ ราคาประเมินรอบปี 2566-2569 ยังมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 โดยกรมธนารักษ์จะประกาศรอบใหม่ในปี 2570 ดังนั้นในปี 2569 คุณยังใช้ราคาประเมินปัจจุบันในการคำนวณวงเงินจำนองได้ตามปกติ
ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการยื่นจำนองที่ดิน?
เอกสารหลักประกอบด้วย โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้านของผู้กู้และผู้ค้ำประกัน (ถ้ามี) และเอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน ภาษีเงินได้ หรืองบการเงิน ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารที่ยื่นกู้
ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน