ขายฝากที่ดินเปล่า ได้วงเงินเท่าไหร่? ที่แบบไหนนายทุนรับ แบบไหนไม่รับ

ที่ดินเปล่าขายฝากได้ไหม? ต่างจากขายฝากบ้านหรือคอนโดยังไง?

ตอบสั้นๆ ว่า ได้ สามารถขายฝากที่ดินเปล่าได้ถ้าเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิที่ออกโดยรัฐ เช่น โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3 ก. และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะมีผลทางกฎหมาย

แต่ที่ดินเปล่ากับบ้านหรือคอนโดมียุทธวิธีคิดวงเงินต่างกันมาก เพราะ ‘สภาพคล่องในการขายต่อ’ เป็นตัวแปรหลักของผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) เวลาประเมิน

ขายฝากบ้านหรือคอนโด ผู้รับซื้อฝากมองว่าเป็นสินค้าที่มีตลาดรองรับแน่นอน มีคนเช่าได้ ขายต่อง่าย ถ้าผิดนัดก็เอาไปขายทอดตลาดได้ไม่นาน แต่ที่ดินเปล่า—ยิ่งถ้าอยู่ไกลชุมชน ไม่มีทางเข้า—ขายต่อยากกว่าเยอะ เพราะผู้ซื้อต้องมีเงินก้อนมาพัฒนาหรือรออนาคต ทำให้นายทุนคิดความเสี่ยงสูงขึ้น และเสนอวงเงินต่ำลง

นอกจากนี้ ขายฝากบ้านมักคิดวงเงินจาก ‘ราคาประเมินกรมที่ดิน’ หรือ ‘ราคาตลาด’ ที่หักลบด้วยสภาพอาคาร ขณะที่ที่ดินเปล่าหลายแปลงถูกคิดจาก ‘ราคาตลาดจริง’ ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาประเมินมาก โดยเฉพาะถ้าที่ดินเปล่ายังไม่มีสาธารณูปโภค

ทำไมที่ดินเปล่ามักได้วงเงินน้อยกว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง?

เหตุผลหลักคือ ‘สภาพคล่อง’ หรือความสามารถในการขายต่อของผู้รับซื้อฝาก ถ้าคุณผิดนัดไถ่ถอน นายทุนจะต้องเอาไปขายเอง ถ้าเป็นบ้าน มีโอกาสขายได้ภายใน 3-6 เดือน แต่ที่ดินเปล่า—โดยเฉพาะที่ไม่มีเอกสารหรือผังเมืองจำกัด—อาจขายเป็นปีหรือต้องลดราคาหนัก

ตัวเลขในทางปฏิบัติ ผู้รับซื้อฝากทั่วไปให้วงเงินประมาณ 50-70% ของราคาตลาดของที่ดินพร้อมบ้าน แต่ที่ดินเปล่ามักให้เพียง 30-50% ของราคาตลาดเท่านั้น บางแห่งที่ ‘เสี่ยงสูง’ ให้แค่ 20% ก็มี

นอกจากนั้น ที่ดินเปล่าไม่มีรายได้จากการเช่าระหว่างรอขาย ทำให้ต้นทุนการถือครองของนายทุนสูงขึ้น เพราะจมเงินโดยไม่มีผลตอบแทน ส่วนบ้านสามารถปล่อยเช่าระหว่างไถ่ถอนได้เล็กน้อย

ดังนั้น ถ้าคุณคาดหวังว่าจะได้วงเงินใกล้เคียงราคาประเมิน คุณอาจผิดหวัง ยกเว้นที่ดินเปล่านั้นอยู่ในทำเลทอง มีศักยภาพพัฒนาสูง

ที่ดินเปล่าแบบไหนที่ผู้รับซื้อฝากชอบ?

ผู้รับซื้อฝากหรือนายทุนต่างมีเกณฑ์คัดเลือกที่ดินเปล่าแบบไม่เป็นทางการ แต่สามารถสรุปปัจจัยที่ช่วยให้ได้วงเงินสูงขึ้นได้ดังนี้

ที่ดินเปล่าแบบไหนที่มักถูกปฏิเสธหรือได้วงเงินต่ำมาก?

มีที่ดินบางประเภทที่นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับเลย หรือถ้ารับก็วงเงินต่ำมาก เพราะความเสี่ยงสูงเกินไป

ตารางสรุปวงเงินขายฝากที่ดินเปล่าตามลักษณะทำเลและเอกสารสิทธิ

ตารางด้านล่างเป็นค่าประมาณจากแนวโน้มตลาดจริงในปี 2569 เพื่อให้คุณเห็นภาพว่าที่ดินแต่ละแบบมีโอกาสได้วงเงินประมาณเท่าไหร่ (คิดเป็น % ของราคาตลาด) ตัวเลขแน่นอนควรตรวจสอบกับผู้รับซื้อฝากแต่ละราย

เอกสารสิทธิแต่ละแบบ ขายฝากได้แค่ไหน?

เอกสารสิทธิเป็นหัวใจของการขายฝาก เพราะถ้าไม่มีหลักฐานที่ดินที่ออกโดยรัฐ ก็ไม่สามารถจดทะเบียนได้ จึงแยกให้ชัดดังนี้

ราคาประเมินกับราคาตลาด ต่างกันยังไง แล้วนายทุนใช้ตัวไหนคิดวงเงิน?

ราคาประเมินที่ดิน (ราคาประเมินราชการ) เป็นราคาที่กรมที่ดินกำหนดเพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ซื้อขายกันจริงในท้องตลาด ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินตั้งแต่ 30% ไปจนถึงเท่าตัว ขึ้นอยู่กับทำเล

ประเด็นสำคัญคือ ผู้รับซื้อฝากส่วนใหญ่ใช้ ‘ราคาตลาด’ เป็นฐานในการคิดวงเงิน ไม่ใช่ราคาประเมิน เพราะพวกเขาต้องขายต่อในตลาดจริงเมื่อผิดนัด ดังนั้น ถ้าราคาประเมินของคุณ 1 ล้านบาท แต่ราคาตลาดอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท นายทุนจะคิดเป็น % จาก 1.5 ล้านบาท เช่น 50% = 7.5 แสนบาท ซึ่งอาจมากกว่าที่คิด

แต่ตรงกันข้าม ถ้าที่ดินเปล่าของคุณราคาประเมินสูงเพราะอยู่ทำเลดี แต่ตลาดมีคนซื้อน้อย (เช่น ขนาดแปลงเล็กเกินไป) ราคาตลาดจะต่ำกว่าราคาประเมิน วงเงินที่ได้ก็จะต่ำกว่า

ค่าใช้จ่ายในวันจดทะเบียนขายฝากที่ดินเปล่า มีอะไรบ้าง? ใครจ่าย?

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee) อัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดิน

2. อากรแสตมป์ (Stamp Duty) อัตรา 0.5% ของราคาที่ซื้อขาย (หรือราคาประเมินแล้วแต่อันไหนสูงกว่า) หรืออาจเลือกเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทน

3. ค่าอากร (ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก) อัตรา 0.01% ของราคาที่ซื้อขาย (ขั้นต่ำ 50 บาท)

ผู้รับซื้อฝากมักรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรือตกลงแบ่งกันตามข้อตกลง แต่ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจน เพราะหากผิดนัด ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกหักจากเงินที่ได้รับ

ถ้าได้วงเงินไม่พอที่ต้องการ มีทางเลือกอะไรอีกบ้าง?

1. **จำนองที่ดินกับธนาคาร** ถ้าที่ดินมีโฉนดและอยู่ในทำเลดี ธนาคารอาจให้วงเงินสูงกว่าขายฝาก (ปกติ 50-70% ของราคาประเมิน) แต่กระบวนการช้าและต้องมีเครดิตดี

2. **ขายฝากแบบผ่อน** บางนายทุนเสนอให้ไถ่ถอนเป็นงวด ซึ่งคุณอาจเหลือเงินติดตัวมากกว่า แต่ประโยชน์ตอบแทนที่รวมอยู่ในสินไถ่สูง

3. **รวมแปลงหรือแยกขายบางส่วน** ถ้าที่ดินแปลงใหญ่ ลองแยกขายฝากเฉพาะส่วนที่ติดถนนหรือมีมูลค่าสูง

4. **หานายทุนหลายรายเปรียบเทียบ** อย่าเพิ่งตกลงกับรายแรกที่เสนอราคา เพราะวงเงินอาจต่างกันถึง 10-15%

5. **ใช้บริการประเมินที่ดินมืออาชีพ** เพื่อให้ได้ราคาตลาดที่ถูกต้อง และนำไปต่อรองกับนายทุน

ข้อควรระวัง! ความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. 2562 อาจไม่ครอบคลุมที่ดินเปล่าทุกประเภท

ที่ดินเปล่าที่ใช้ทำเกษตรกรรม (เช่น สวนไร่) เข้าข่ายได้รับความคุ้มครองแน่นอน แต่ที่ดินเปล่าที่ไม่มีเอกสารยืนยันการใช้ประโยชน์ ควรระวังเป็นพิเศษ เพราะนายทุนอาจอ้างว่าไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรมเพื่อกำหนดประโยชน์ตอบแทนสูง

สรุป: ขายฝากที่ดินเปล่าได้วงเงินเท่าไหร่?

โดยสรุป ขายฝากที่ดินเปล่าได้วงเงินประมาณ 20-65% ของราคาตลาด ขึ้นอยู่กับทำเล เอกสารสิทธิ และสภาพคล่องในการขายต่อ ที่ดินติดถนนใหญ่ในเมืองได้สูงสุด ที่ตาบอดหรือเอกสารไม่สมบูรณ์อาจถูกปฏิเสธ

ข้อเตือนสำคัญ: ความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. 2562 อาจใช้ไม่ได้กับที่ดินเปล่าทุกประเภท โดยเฉพาะที่ถือไว้เพื่อพาณิชย์ ควรตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

ถ้าคุณต้องการวงเงินที่มากกว่าและโปร่งใส ลองมาประเมินที่ดินของคุณกับเราได้ที่ฟอร์มประเมินของ DaiTun คลิกตอนนี้ https://daitun.kritkawinthat.com

คำถามที่พบบ่อย