ถึงเวลาไถ่ถอนแต่ยังไม่พร้อม จะขยายสัญญาขายฝากได้ไหม ?

สัญญาขายฝากคืออะไร ? ทำไมถึงต้องไถ่ถอน ?

สัญญาขายฝาก (หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า 'ขายฝาก') เป็นสัญญาที่ผู้ขาย (ผู้ขายฝาก) โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ (ผู้รับซื้อฝาก) โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์สินคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 กำหนดให้ระยะเวลาไถ่ถอนต้องไม่เกิน 10 ปี

เมื่อถึงกำหนดไถ่ถอน ผู้ขายฝากต้องชำระเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ หากไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด

ดังนั้น การทำความเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตนเองก่อนถึงวันไถ่ถอนจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อป้องกันการสูญเสียทรัพย์สินโดยไม่ตั้งใจ

ขยายสัญญาขายฝากได้หรือไม่ ?

คำตอบโดยตรงคือ **สามารถทำได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสองฝ่าย** เนื่องจากสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่มีกำหนดเวลาแน่นอน เมื่อครบกำหนดไถ่ถอน หากผู้ขายฝากยังไม่พร้อม ก็สามารถเจรจากับผู้รับซื้อฝากเพื่อขยายระยะเวลาออกไปได้

อย่างไรก็ตาม การขยายสัญญาไม่ใช่สิทธิที่ผู้ขายฝากจะบังคับได้เอง แต่ต้องเป็นการตกลงร่วมกัน โดยผู้รับซื้อฝากอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น การปรับเพิ่มค่าตอบแทน หรือการวางหลักประกันเพิ่มเติม

สิ่งสำคัญคือ ควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เพื่อให้มีผลทางกฎหมายสมบูรณ์

ทางเลือกอื่นหากไม่สามารถขยายสัญญาได้

หากผู้รับซื้อฝากไม่ยินยอมขยายสัญญา ผู้ขายฝากยังมีทางเลือกอื่น ๆ ที่ควรพิจารณา

**1. หาแหล่งเงินกู้เพื่อไถ่ถอน** : อาจกู้จากสถาบันการเงินหรือบุคคลที่สามเพื่อนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์คืน แล้วจึงค่อยผ่อนชำระหนี้ใหม่

**2. ขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อรายอื่น** : หากสามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ ก็สามารถขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อรายใหม่ในราคาที่สูงกว่าภาระหนี้

**3. ขอสินเชื่อจากแพลตฟอร์มสินเชื่ออสังหาฯ** : เช่น ‘ได้ทุน DaiTun’ ที่ให้วงเงินสินเชื่อโดยใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่า

หากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการระดมทุนโดยไม่ต้องเสียกรรมสิทธิ์ ลองประเมินเบื้องต้นกับเราได้ที่ฟอร์มด้านล่างนี้

ขั้นตอนและข้อควรปฏิบัติในการขยายสัญญา

หากคุณตัดสินใจที่จะขยายสัญญาขายฝาก ควรดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้

1. เจรจากับผู้รับซื้อฝากล่วงหน้าอย่างน้อย 30-60 วัน ก่อนวันครบกำหนดไถ่ถอน

2. ทำบันทึกข้อตกลงขยายระยะเวลาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุวันที่ใหม่ ค่าตอบแทน และเงื่อนไขอื่น ๆ อย่างชัดเจน

3. นำเอกสารไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ พร้อมชำระค่าธรรมเนียมตามที่กฎหมายกำหนด (ตรวจสอบกับกรมที่ดินโดยตรง)

4. เก็บสำเนาสัญญาและใบเสร็จค่าธรรมเนียมไว้เป็นหลักฐาน

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝาก

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491-500 กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสัญญาขายฝาก โดยสรุปสาระสำคัญดังนี้

- ระยะเวลาไถ่ถอนต้องไม่เกิน 10 ปี และต้องระบุไว้ในสัญญา

- หากไม่มีการระบุระยะเวลา ให้ถือว่าไถ่ถอนได้ภายใน 1 ปี

- ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่ถอนเมื่อใดก็ได้ภายในกำหนด โดยต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

- หากผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากเด็ดขาด

หมายเหตุ: ข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงหลักการทั่วไป หากมีข้อสงสัยเฉพาะกรณี ควรปรึกษานักกฎหมายหรือตรวจสอบกับกรมที่ดินโดยตรง

สรุป : อย่าปล่อยให้ถึงนาทีสุดท้าย

การขยายสัญญาขายฝากเป็นทางเลือกที่ทำได้ แต่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทั้งสองฝ่าย หากคุณพบว่าตัวเองกำลังอยู่ในสถานการณ์ที่อาจไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันเวลา อย่ารอจนวินาทีสุดท้าย

เริ่มต้นเจรจากับผู้รับซื้อฝากตั้งแต่เนิ่น ๆ และพิจารณาทางเลือกอื่น ๆ เช่น การขอสินเชื่อจากแพลตฟอร์มที่เชื่อถือได้ เพื่อให้คุณมีเวลาเตรียมตัวและไม่ต้องเสียทรัพย์สินไปโดยไม่จำเป็น

หากคุณสนใจทางเลือกสินเชื่ออสังหาฯ ที่ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ลองประเมินเบื้องต้นกับเราได้เลย

อีกหนึ่งทางเลือกที่คุณอาจสนใจคือการขายทรัพย์เพื่อปิดภาระ ซึ่งคุณสามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ขายได้ KhaiDai

คำถามที่พบบ่อย