คำตอบสั้น
การรับจำนองบ้านหรือโฉนดที่ดินกับนายทุนเป็นทางออกที่หลายคนเลือกเมื่อต้องรีบใช้เงิน แต่ถ้าไม่รอบคอบ อาจเสียทั้งเงินและทรัพย์สิน บทความนี้รวบรวมเช็กลิสต์ 7 ข้อ ที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา พร้อมข้อมูลกฎหมายที่คุณควรรู้ เพื่อให้คุณตัดสินใจอย่างปลอดภัยและไม่เสียเปรียบ
อยากรู้ว่าโฉนดของคุณได้วงเงินเท่าไร
นายทุนรับจำนองคือใคร ต่างจากธนาคารและการรับเงินทุนนอกระบบอย่างไร
นายทุนรับจำนองคือบุคคลหรือบริษัทเอกชนที่ให้บริการรับจำนองบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ โดยให้วงเงินแก่คุณในฐานะผู้จำนอง และรับค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองเป็นผลตอบแทน ต่างจากธนาคารซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่ต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์เคร่งครัด นายทุนจะมีความยืดหยุ่นในการพิจารณามากกว่า
สิ่งที่แตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างนายทุนกับการรับเงินทุนนอกระบบ คือ กระบวนการทางกฎหมาย นายทุนที่ถูกกฎหมายจะดำเนินการจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินตามกฎหมาย ส่วนการรับเงินทุนนอกระบบมักไม่มีการทำสัญญาที่ถูกต้อง ไม่มีหลักฐานทางกฎหมาย และมักเรียกค่าใช้จ่ายทางการเงินในอัตราที่โหดร้ายเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด
การรับจำนองจากนายทุนไม่ใช่สิ่งผิดกฎหมาย แต่คุณต้องมั่นใจว่านายทุนรายนั้นดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย อย่าลืมว่าการจำนองไม่ใช่การขายฝาก แม้นายทุนบางรายอาจเสนอขายฝากโดยแอบอ้างว่าเป็นการจำนอง ดังนั้นคุณต้องเข้าใจข้อแตกต่างให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ
นายทุน vs ธนาคาร: ต่างกันอย่างไร
ความเร็วในการพิจารณาให้วงเงิน: นายทุนมักใช้เวลาพิจารณาสั้นกว่า ต่างจากธนาคารที่ใช้เวลาหลายสัปดาห์เนื่องจากต้องตรวจสอบข้อมูลเครดิตอย่างละเอียด
วงเงิน: นายทุนมักให้วงเงินสูงถึง 50-70% ของราคาประเมิน ส่วนธนาคารอาจให้ต่ำกว่าเมื่อทรัพย์นั้นเป็นบ้านมือสองหรือมีสภาพคล่องต่ำ
ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง: ธนาคารคิดอัตราต่อปีตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่วนนายทุนสามารถคิดอัตราต่อปีที่ผู้รับจำนองคิดได้ถึงเพดานตามกฎหมาย ซึ่งสูงกว่าธนาคารแต่ต่ำกว่านอกระบบที่เรียกค่าใช้จ่ายเกินกฎหมาย
| หัวข้อ | ธนาคาร | นายทุนรับจำนอง |
|---|---|---|
| ความเร็ว | ช้า ใช้เวลาหลายสัปดาห์ | เร็ว 1-3 วันทำการ |
| วงเงิน | 50-70% ของราคาประเมิน | 50-70% ของราคาประเมิน แต่พิจารณาจากสภาพคล่อง |
| ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนอง | ตามประกาศแบงก์ชาติ ประมาณ 5-8% ต่อปี | ตามกฎหมายสูงสุดไม่เกินอัตราที่กำหนด |
| เอกสาร | ยุ่งยาก ต้องใช้เอกสารการเงินมาก | เอกสารน้อยกว่า พิจารณารวดเร็ว |
| การตรวจเครดิต | ตรวจเครดิตบูโรอย่างเข้มงวด | ไม่เน้นเครดิตบูโร เน้นหลักทรัพย์ |
| ความยืดหยุ่น | ต่ำ กฎเกณฑ์แน่นอน | สูง เจรจาได้ตามเงื่อนไข |
นายทุนดูอะไรบ้างในการพิจารณาให้วงเงิน
นายทุนให้น้ำหนักกับทรัพย์สินที่จะจำนองมากกว่าประวัติเครดิตของคุณ เพราะนายทุนไม่ได้ปล่อยวงเงินเพื่อรายได้ของคุณ แต่ปล่อยโดยอิงกับมูลค่าทรัพย์สิน หากคุณผิดนัด นายทุนจะบังคับจำนองและขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ดังนั้นนายทุนจึงพิจารณาปัจจัยเหล่านี้
ทำเลที่ตั้ง: ที่ดินหรือบ้านที่อยู่ในทำเลดี มีสภาพแวดล้อมเหมาะกับการอยู่อาศัย หรือมีศักยภาพในการพัฒนา จะได้วงเงินสูงกว่า
ราคาประเมิน: นายทุนจะส่งผู้ประเมินอิสระหรือใช้ข้อมูลจากกรมที่ดินเพื่อประเมินราคา หากราคาประเมินสูง วงเงินก็จะสูงตามไปด้วย
สภาพคล่องของทรัพย์: ทรัพย์ที่ขายง่าย เช่น บ้านเดี่ยวย่านกลางเมือง หรือที่ดินติดถนนใหญ่ จะได้วงเงินสูงกว่า ทรัพย์ที่ขายยาก เช่น ที่ดินแปลงใหญ่มากหรือบ้านในโครงการที่ตลาดอิ่มตัว
ภาระผูกพันเดิม: ถ้าทรัพย์นั้นมีภาระผูกพัน เช่น ถูกจำนองกับธนาคารอยู่แล้ว นายทุนจะคิดวงเงินคงเหลือหลังหักหนี้เดิมให้ ยิ่งภาระผูกพันมาก วงเงินที่ได้รับก็น้อยลง
วงเงินที่ได้รับประมาณกี่เปอร์เซ็นต์จากราคาประเมิน
โดยทั่วไปนายทุนให้วงเงินประมาณ 50-70% ของราคาประเมิน เช่น บ้านราคาประเมิน 2 ล้านบาท จะได้วงเงินประมาณ 1-1.4 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับปัจจัยดังนี้
ปัจจัยที่ทำให้วงเงินสูง: ทรัพย์แถบเมือง ทำเลดี สภาพใหม่ โฉนดไม่มีภาระผูกพัน มีหลักฐานเอกสารครบถ้วน
ปัจจัยที่ทำให้วงเงินต่ำ: ทรัพย์ต่างจังหวัด ย่านที่ขายยาก ราคาประเมินต่ำ ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง และมีภาระหนี้เดิมสูง
ไม่ควรคาดหวังวงเงินเต็มจำนวน เพราะนายทุนต้องสำรองความเสี่ยง ถ้าเผลอให้วงเงินสูงเกินไป และคุณผิดนัด นายทุนจะขาดทุนเมื่อขายทอดตลาดไม่ได้ราคาเต็ม
ค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองคิดอย่างไร กฎหมายกำหนดเพดานไว้เท่าไหร่
ค่าใช้จ่ายทางการเงินตามสัญญาจำนองนั้นคิดเป็นรายปีหรือรายเดือนก็ได้ แต่ต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญา ปกติแล้วนายทุนมักคิดอัตราต่อปีที่ผู้รับจำนองคิดเป็นรายเดือน เช่น ร้อยละ 1-2 ต่อเดือน ซึ่งเมื่อคิดเป็นรายปีอาจสูงถึง 12-24% แต่ไม่เกินเพดานตามกฎหมาย
ตามพระราชบัญญัติห้ามเรียกค่าใช้จ่ายทางการเงินเกินอัตรา พ.ศ. 2560 กำหนดให้การเรียกค่าใช้จ่ายทางการเงินเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดเป็นความผิดอาญา สำหรับการจำนอง อัตราสูงสุดที่คิดได้คือไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 654) หากนายทุนเรียกค่าใช้จ่ายเกินกว่านี้ คุณมีสิทธิร้องเรียนและดำเนินคดีได้
อย่าลืมว่าภาระรายเดือนตามสัญญาที่สูงเกินไปอาจทำให้คุณไม่สามารถผ่อนชำระไหว และนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์ได้ ดังนั้นต้องคำนวณกำลังผ่อนของตัวเองอย่างรอบคอบก่อนตกลง
ขั้นตอนการรับเงินและเอกสารที่ต้องเตรียม
ขั้นตอนหลักตั้งแต่ส่งเอกสารจนถึงรับเงินมักใช้เวลา 1-5 วันทำการ ขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารและความซับซ้อนของทรัพย์
ขั้นตอนที่ 1: ส่งเอกสารให้ประเมิน — คุณต้องส่งสำเนาโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่น ๆ ตามที่นายทุนแจ้ง ภายใน 1 วันบริษัทจะตอบกลับเรื่องวงเงินและอัตราที่ผู้รับจำนองคิดต่อปีตามสัญญาจำนอง
ขั้นตอนที่ 2: ตรวจสอบทรัพย์และทำสัญญา — นายทุนจะส่งทีมตรวจสภาพทรัพย์จริง และจัดทำสัญญาจำนอง ต้องมีการนัดหมายจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 714 ซึ่งระบุว่าสัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ขั้นตอนที่ 3: โอนเงิน — หลังจดทะเบียนเสร็จ นายทุนจะโอนเงินเข้าบัญชีคุณภายในไม่กี่ชั่วโมง หรือบางรายจ่ายเป็นเช็ค ซึ่งต้องเช็คว่าเช็คขึ้นเงินได้จริง
เอกสารที่ต้องเตรียม: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก. ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) เอกสารการหย่า (ถ้าหย่าแล้ว) ใบมรณะบัตรของเจ้าของเดิม (ถ้าตกทอด) และเอกสารอื่น ๆ ตามแต่นายทุนจะขอเพิ่มเติม
เช็กลิสต์ 7 ข้อก่อนเซ็นสัญญากับนายทุน
นี่คือหัวใจของบทความนี้ — เช็กลิสต์ 7 ข้อที่คุณต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา เพื่อป้องกันไม่ให้เสียทรัพย์
ข้อ 1: นัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น — ห้ามเซ็นสัญญาที่ออฟฟิศหรือบ้านนายทุน ถ้านายทุนบอกว่าเซ็นที่ไหนก็ได้ แสดงว่าไม่น่าเชื่อถือ สัญญาจำนองต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้นถึงจะสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ข้อ 2: ขอดูสัญญาฉบับเต็มล่วงหน้าอย่างน้อย 1 วัน — อย่าเพิ่งเซ็นถ้ายังไม่ได้อ่านสัญญาอย่างละเอียด ให้ขอกลับไปอ่านที่บ้าน และปรึกษาผู้รู้ หรือทนายความถ้าเป็นไปได้
ข้อ 3: ตรวจสอบตัวเลขวงเงินในสัญญาให้ตรงกับเงินที่ได้รับจริง — เงินที่โอนเข้าบัญชีต้องเท่ากับวงเงินที่ระบุในสัญญา ห้ามมีค่าธรรมเนียมแอบแฝงหักล่วงหน้าโดยไม่ระบุชัดเจน
ข้อ 4: ห้ามโอนหรือมอบโฉนดก่อนได้รับเงินครบ — ถ้านายทุนขอโฉนดไปทำธุรกรรมก่อนจ่ายเงิน ให้ถือว่าเป็นสัญญาณอันตราย อย่ายอมเด็ดขาด
ข้อ 5: ห้ามเซ็นใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ — ถ้าต้องเซ็นใบมอบอำนาจ ให้กรอกข้อความให้ครบถ้วนก่อนเซ็น และระบุวันหมดอายุ ไม่งั้นนายทุนอาจนำไปใช้ในทางมิชอบ
ข้อ 6: เก็บหลักฐานการโอนเงินและการจ่ายดอกทุกครั้ง — บันทึกการโอนเงินทุกงวด พร้อมสลิปหรือใบเสร็จ และเก็บไว้เป็นหลักฐาน หากมีข้อพิพาทจะได้ใช้ในชั้นศาล
ข้อ 7: อ่านเงื่อนไขการผิดนัดให้เข้าใจถ่องแท้ — สัญญาจำนองต้องระบุว่า หากคุณผิดนัด นายทุนมีสิทธิอะไรบ้าง เช่น บังคับขายทอดตลาด หรือยึดทรัพย์ทันทีหรือไม่ รู้ไว้ก่อนเพื่อไม่ให้พลาด
สัญญาณอันตราย: ทำอย่างไรจึงจะรู้ว่านายทุนปลอดภัย
ถึงแม้เช็กลิสต์ 7 ข้อข้างต้นจะช่วยคุณได้ แต่ก็ควรรู้สัญญาณอันตรายที่จะบ่งบอกว่านายทุนรายนี้อาจไม่น่าไว้วางใจ
สัญญาณอันตรายที่ควรระวัง: ไม่มีสำนักงานเป็นหลักแหล่ง ไม่ยอมให้ดูสัญญาก่อน เรียกค่าใช้จ่ายทางการเงินเกินร้อยละ 15 ต่อปี ไม่ยอมตรวจสอบทรัพย์ ไม่มีเลขทะเบียนนิติบุคคล (ถ้าเป็นบริษัท) เร่งรีบให้เซ็นภายในวันเดียว เรียกเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ไม่ยอมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และเสนอขายฝากแต่เรียกว่าจำนอง
นายทุนที่น่าเชื่อถือจะยินดีให้คุณอ่านสัญญา และยินดีให้คุณปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจ ถ้านายทุนรีบเร่งหรือกดดัน ให้ถือว่าเป็นสัญญาณอันตราย
คุณสามารถตรวจสอบความน่าเชื่อถือของนายทุนได้จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และตรวจสอบประวัติคดีความจากเว็บไซต์ศาลยุติธรรม และอย่าลืมว่าหากคุณถูกเรียกค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองเกินอัตรา คุณมีสิทธิร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ตามกฎหมาย
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า: ใช้บริการผู้ให้บริการที่ตรวจสอบแล้ว
หากคุณไม่มั่นใจจะเลือกนายทุนเอง หรือต้องการความมั่นใจว่าได้อัตราค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองที่ยุติธรรมและกระบวนการโปร่งใส การใช้บริการผู้ให้บริการที่ผ่านการตรวจสอบหรือมีชื่อเสียงในตลาดเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
คุณอาจเริ่มจากปรึกษาผู้ให้บริการด้านการจำนองที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย โดยกรอกแบบประเมินเพื่อรับคำแนะนำเบื้องต้นฟรี โดยไม่มีภาระผูกพัน และเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายเจ้าด้วยตัวเอง
เมื่อตัดสินใจได้แล้ว ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้บริการรายนั้นมีสำนักงานชัดเจน มีประวัติการดำเนินงาน และไม่เคยมีข้อร้องเรียนอย่างเป็นทางการ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมในการเลือกนายทุนหรือการเตรียมเอกสาร สามารถกรอกแบบฟอร์มประเมินที่เว็บไซต์ ได้ทุน DaiTun เพื่อให้ทีมงานช่วยตรวจสอบความเหมาะสมและแนะนำทางเลือกที่ปลอดภัยสำหรับคุณ
และถ้าคุณอยู่ในขั้นตอนของการเตรียมขายบ้านหรือที่ดินเพื่อลดภาระหนี้ คุณสามารถอ่านบทความเพิ่มเติมจาก "ขายได้ KhaiDai" ซึ่งมีเคล็ดลับดี ๆ ในการขายทรัพย์ให้เร็วและได้ราคาที่เป็นธรรม
คำถามที่พบบ่อย
นายทุนรับจำนองบ้านคิดค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองเกินกฎหมายหรือไม่?
นายทุนที่ถูกกฎหมายจะคิดค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีตามสัญญาจำนองไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งสำหรับการจำนองคือไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากพบว่านายทุนเรียกค่าใช้จ่ายทางการเงินรายปีเกินกว่าอัตรานี้ ถือว่าผิดกฎหมาย และคุณมีสิทธิร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ตามกฎหมาย
จำนองกับขายฝากต่างกันอย่างไร?
การจำนองคือการเอาทรัพย์เป็นหลักประกันชำระหนี้ โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ และเมื่อชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว การจำนองก็สิ้นสุดลง ส่วนการขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ (นายทุน) โดยมีข้อตกลงว่าเราสามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด ก็จะเสียกรรมสิทธิ์ทันที นายทุนบางรายอาจเสนอขายฝากแต่เรียกว่าจำนอง ซึ่งเป็นสิ่งต้องระวังเพราะเงื่อนไขต่างกันมาก
ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างเพื่อรับจำนองบ้านกับนายทุน?
เอกสารหลักที่ต้องเตรียมคือ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก. ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) เอกสารการหย่า (ถ้ามี) และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ใบมรณะบัตรของเจ้าของเดิม (กรณีมรดก) รวมถึงเอกสารค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ซึ่งนายทุนจะเป็นผู้แจ้งรายละเอียดให้ทราบ
ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน